Monopoli in Azione: “Abbondanza di abitazioni, ma non alla portata di tutti. Cittadini costretti a trasferirsi nei paesi limitrofi”

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La riflessione e le proposte di Monopoli in Azione. “Non ci sono bacchette magiche, ma profondità di analisi, principi e competenze di settore. In Giunta ne abbiamo?”, si legge nella nota inviata alla stampa. 

Siamo venuti a conoscenza che il gruppo di maggioranza all’interno della commissione per l’emergenza abitativa costituita a Monopoli intende impegnare in maniera massiva gli oneri di urbanizzazione per costruire nuove case popolari in terreni destinati a edilizia residenziale pubblica, unitamente all’ottenimento dalle nuove costruzioni di una quota di appartamenti anch’essi da far rientrare nell’edilizia residenziale pubblica.

Da parte dell’opposizione, invece, la proposta è quella di aumentare i benefici fiscali ai proprietari per incentivare i contratti di affitto lunghi, e disincentivare di conseguenza l’utilizzo delle proprietà come case vacanze.

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Riteniamo entrambe le impostazioni scorrette e basate su analisi estremamente superficiali.

Quanto agli oneri di urbanizzazione, infatti, le norme edilizie impongono che vengano destinati alla realizzazione degli standard urbani, in primis parcheggi, scuole, verde pubblico, ospedali, servizi sociali, infrastrutture e sottoservizi nei quartieri carenti.

Quanto alla manovra sulla fiscalità, è paradossale che venga messo a spese di tutti un vantaggio per i soggetti forti – i proprietari – all’interno di una comunità in cui vi sono enormi sacche di fragilità sociale. Senza considerare poi che una tale misura avrebbe scarsi effetti pratici, in quanto il problema dei proprietari sono le garanzie di pagamento dei fitti e non necessariamente i ricavi che da questi conseguono.

Qual è allora la posizione di Monopoli in Azione? E a quali proposte conduce?

È necessario specificare innanzitutto che emergenza abitativa non significa fabbisogno abitativo. A seguito dell’approvazione del PUG del 2018, infatti, vi è una abbondanza di abitazioni.

Il problema è che non sono stranamente alla portata di tutti.

Tanti monopolitani sono stati costretti negli ultimi anni a trasferirsi nei paesi limitrofi, dove le case hanno prezzi ben più abbordabili. Di sicuro però la soluzione non è costruire nuove case, aggiuntive rispetto a quelle già disponibili ora e in futuro attraverso il PUG vigente.

E’invece più utile pensare a riqualificare il patrimonio immobiliare comunale esistente.

Tanti monopolitani sono stati costretti negli ultimi anni a trasferirsi nei paesi limitrofi, dove le case hanno prezzi ben più abbordabili.

Di sicuro però la soluzione non è costruire nuove case, aggiuntive rispetto a quelle già disponibili ora e in futuro attraverso il PUG vigente.

E’ invece più utile pensare a riqualificare il patrimonio immobiliare comunale esistente.

C’è un equilibrio giusto dettato dal numero di abitanti: negli ultimi 40 anni non c’è stato un incremento demografico, per cui non può esservi un fabbisogno abitativo ulteriore, ma rimane la necessità di rendere fruibile per tutti una casa.

Nel dettaglio, le emergenze abitative a Monopoli si possono riassumere come segue:

• Necessità di abitazioni con fitti calmierati per nuove famiglie
• Necessità di abitazioni per fitti brevi a lavoratori e studenti fuori sede, nonché per sistemazioni urgenti ma transitorie di persone in serio stato di difficoltà
• Necessità di abitazioni in vendita a prezzo abbordabile per nuove famiglie

In merito alla emergenza 1), possiamo dire che sia determinata dalla “concorrenza” che i fitti per le case vacanza fanno ai fitti lunghi, certamente in termini di remuneratività ma soprattutto di garanzia per i proprietari. Si tratta in sostanza di un effetto del libero mercato, che nuoce in questo caso ad una parte importante della comunità e – in definitiva – alla comunità stessa.

Come legittimo atto regolatorio da parte dell’amministrazione comunale si potrebbe pensare ad un provvedimento analogo a quello preso nel comune di Firenze per limitare o vietare del tutto, non retroattivamente, l’utilizzo degli immobili con destinazione residenziale per affitti turistici brevi nella zona B della città (quartiere murattiano + quartiere residenziale).

Per chi rinuncia alle locazioni brevi tornando a quelle ordinarie, potrebbe funzionare la previsione di una forte riduzione dell’Imu sulla seconda casa per la durata dei fitti stipulati.

In parallelo, per dare sicurezza ai proprietari circa la tenuta dei contratti di fitto lunghi, si potrebbe proporre di costituire – da parte del comune – un fondo di garanzia in partnership con il sistema bancario per offrire al proprietario una garanzia a base pubblica sul pagamento del fitto. Utilizzando un moltiplicatore standard, a fronte per esempio di 10.000 euro di fondi messi a disposizione dall’Amministrazione Comunale, si potrebbero offrire garanzie per un importo triplo o quadruplo. In pratica, se non paga il conduttore, la banca rimborsa e si rivale sul fondo, che periodicamente va ripristinato in caso di riduzione sotto i livelli di riserva standard. Questo aiuterebbe si i proprietari, ma soprattutto chi cerca una casa in fitto e non la ottiene perché ritenuto non affidabile.

In merito all’emergenza di cui al punto 2), si potrebbero individuare delle ONLUS cui affidare immobili comunali in concessione gratuita per trasformarli in residenze sociali attraverso l’utilizzo del superbonus 110% (norma prevista in finanziaria 2024) da destinare a soggetti fragili per il tempo necessario a superare il momento di difficoltà. E’ una norma che le amministrazioni di grandi centri del nord stanno prendendo in seria considerazione, stipulando accordi con le banche per la cessione dei crediti che matureranno a seguito delle ristrutturazioni.

In primis, potrebbero essere considerate le abitazioni di proprietà comunale in contrada Romanelli e due ex scuole elementari, che il comune non riesce a vendere o a ristrutturare poiché non ci sono aziende appaltatrici interessate alla ristrutturazione.

In questo modo potremmo riutilizzare gli immobili esistenti evitando consumo di suolo, valorizzare con implementazioni di servizi le contrade e ridurre l’ulteriore carico urbano nelle aree già consolidate.

Inoltre potrebbe essere opportuno consentire la variazione di destinazione d’uso dei locali commerciali in residenze, a patto che le stesse vengano destinate a fitti a lungo termine e non per scopo turistico ricettivo.

In merito all’emergenza di cui al punto 3), con la nuova legge regionale sull’urbanistica c’è la possibilità che le imprese edilizie nel momento in cui acquistano un terreno già edificato in cui c’è da fare un intervento di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione con le stesse volumetrie, possono non versare gli oneri di urbanizzazione se e solo se gli appartamenti in costruzione sono destinati ad edilizia residenziale sociale (case cooperative), vendute a prezzo calmierato con i vincoli di utilizzo dell’immobile stesso. In questo modo si riduce il consumo di suolo, si aumenta la disponibilità di case sul mercato e si rendono più efficienti le abitazioni presenti sul territorio.

Come vediamo quindi, non ci sono bacchette magiche, ma profondità di analisi, principi e competenze di settore. In Giunta ne abbiamo?

 Monopoli in Azione